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坪単価

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その地域に住みたいという
要望があったとして、
選択肢としては
1.土地を買って新築建てる
2.中古住宅を改装して住む
3.中古マンションを改装して住む

などあるわけですが、今とある
地域でその選択肢をもとに可能性を
探っています。
(まずはクライアントのその地域に
住みたいという要望があるため)

しかしまあ、とにかく坪単価が高い。
だいたい100万円/坪するわけですが、
15坪の土地でも1500万円するという
感じで、例えばこれが淡路島とかで
探していた時はだいたい10分の1の
10万円/坪みたいな感じだから
1500万円あれば150坪の土地が買える
という・・・地域の価格差というものが
すごいなあと感じます。

1.の土地を買って新築を建てるという
のが小さい土地だとなかなか難しいなあ
となった場合、2.の中古住宅を改装など
になりますが、築20年以上経った建物が
3500万円くらいで売られていて、土地の
面積としてはだいたい22坪程度なので
土地の価値は2200万円程とすると上物は
1300万円かあと計算ができます。

そこでその金額が妥当かなあと言う判断に
なってくるわけですが、改装していたと
してもさすがにその金額はないかなあと
見て取れることができるのでもう少し
価格が下がるまで待とうということになります。

こうした物件も、上物付の土地として出た場合
には、土地の価格として取引されるのでもの
すごく安くなるなんて時もありますが、
改装が入っている場合はなかなかそうは
ならないので大幅な減額は期待できません。

3.のような中古マンションも計画している
近辺だと築20年までのものは3000万円~
4000万円などで売られていて、土地の価格
と近辺の相場とそうずれがないような価格
設定となっています。
築50年とか古いのになると1000万円でで
たりもしていますが、ほぼ資産価値は
ないので、微妙です。支払う金額が少なく
なると貯蓄にまわすことができるので
初期費用を抑えるなんて選択肢
もないことはないです。

後はローンを借りる時に
総額いくらで借りたら月々いくらになる
のかという計算をしてどうするかと
考えますが。

簡単に言えば
1000万円借りるなら月々3万円の支払いで
3000万円借りるなら月々9万円とかになる
として家計と相談となるのですが、
現在支払っている家賃と比べてどうかという
点と資産価値としてどう残るかという
検討になってきます。
都会で住んでいるとどうしても家賃が
高いので結局3000万円借りているのと
変わらなかったりしますし、そうなると
持ち家の方が後々いいなあとは
思います。

都会に住むとなるとどうしても坪単価の
制約がでてしまうし、不動産や建売の
業者さんにすぐに物件を抑えられてしまう
のでなかなか見つからないというのが現状です。

この前、
2500万円で売っていた中古住宅が
すぐに買われてしまい、しばらく経つと
違う不動産業者さんが3000万円で
売っていて、500万円もあがって
るやん・・・と驚きました。
坪単価高いところって金額あげても
売れるのでそういうことが起きるん
だなあと思いましたが、とにかく
スピード勝負にもなるので、不動産を
見続けるしかないのですが、
見続けていると金額の根拠みたいな
ものがある程度分かってきて
おもしろいです。

いい物件みつかって、居心地のよい
住まいが提供できたらなあと思いますが、
なかなか時間がかかりそうです。
でもこうした時から相談して
もらえると家づくりも選択肢が
ひろがるので、物件おさえる前に
相談してもらえると有難いなあと
思います。





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by morimoto_a | 2019-10-11 22:41 | いろいろ | Trackback | Comments(0)